BGH VIII ZR 44/16

BGH stoppt vorgetäuschten Eigenbedarf bei Kündigung des Vermieters Schadenersatzanspruch des Mieters leichter durchsetzbar

Mittwoch, 29 März 2017 Publiziert in BGH-Urteile

Der Bundesgerichtshof hat sich in der obigen Entscheidung damit befasst wann der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs vom Vermieter verlangen kann, wenn dieser den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.
Der Mieter hatte eine 4-Zimmer-Wohnung gemietet. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der - vom Mieter bestrittenen - Begründung, die Wohnung werde für einen neuen Hausmeister benötigt.
Nach einer Räumungsklage des Beklagten schlossen die Parteien im Vorprozess einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung zu räumen. Im Anschluss an den erfolgten Auszug des Mieters zog allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine - nicht mit Hausmeisterdiensten beauftragte - Familie in die Wohnung ein.
Der Mieter verlangte wegen des seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Eigenbedarfs unter anderem Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstanden waren.. Der BGH hat entschieden, dass durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung - insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens - sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig macht, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet. Dabei trifft den Vermieter nach der Auffassung des BGH in den Fällen,, in denen er den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine besondere Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs“. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes liegt, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetzt, der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Solche Gründe hatte der Vermieter in dem Rechtsstreit nicht angegeben.

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

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