Wechsel des Vermieters

Mittwoch, 30 August 2017 Publiziert in Tipps für Mieter

 

Was man als Mieter beim Wechsel des Vermieters beachten soll!

Wenn ein Mietshaus oder eine gemietete Wohnung in andere Hände übergeht, fühlen sich die betroffenen Mieter meist unsicher und fragen sich, was aus ihrem Mietverhältnis wird. Diese Hinweis gibt Antworten auf die häufigsten Fragen, die sich aus dem Vermieterwechsel ergeben.

1. Wann kommt es zu einem Vermieterwechsel?

Die häufigsten Gründe sind: Verkauf oder Schenkung, Tod des Vermieters, Zwangsversteigerung.

2. Welches sind die rechtlichen Folgen eines Vermieterwechsels für den Mieter?

Tritt der Vermieterwechsel nach der Überlassung der Mietsache an den Mieter ein, gibt es für den Mieter keine nennenswerten Auswirkungen, weder was den Bestand noch was die wesentlichen Inhalte des Mietvertrages angeht.

Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Vermieter über. So muss der Mieter beispielsweise die Miete an den neuen Vermieter zahlen.

3. Wann tritt der Vermieterwechsel ein?

Bei Verkauf oder Schenkung: mit "Auflassung" (das ist die Einigung über die Eigentumsübertragung) und Eintragung des Erwerbers im Grundbuch (der Mieter hat ein gesetzliches Grundbuch-Einsichtsrecht), im Erbfall mit dem Tod des Vermieters;

Im Fall der Zwangsversteigerung mit Verkündung des Zuschlagsbeschlusses, die dem Mieter durch das Amtgericht mitgeteilt wird.

4. Welche Auswirkungen hat der Vermieterwechsel?

  • Mietzahlung Der Mieter muss die Miete ab dem Zeitpunkt des Vermieterwechsels dem neuen Vermieter zahlen. Dieser wird sich in der Regel beim Mieter melden und ihm etwa die neue Bankverbindung aufgeben. Da der Mieter den Eigentumsübergang meist nicht kontrollieren kann, sollte er sich eine Bescheinigung des bisherigen Vermieters oder die Vorlage eines Grundbuchauszugs vorlegen lassen, aus dem sich die Eintragung des neuen Eigentümers ergibt.

Häufig wird dem Käufer durch den Kaufvertrag das Recht zugestanden, die Mieten schon vor der Grundbucheintragung vom Mieter verlangen zu können. Ausreichend ist hier eine Vorlage einer Bescheinigung des bisherigen Eigentümers oder ein Auszug aus dem notariellen Kaufvertrag.

  • Kaution

Die Kaution muss der alte Vermieteran den neuen Vermieter aushändigen. Dieser muss die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzahlen und zwar auch dann, wenn er sie vom Voreigentümer nicht erhalten hat. Dies gilt allerdings nur, wenn der Vermieterwechsel seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1.9.2001) stattgefunden hat. Kann der Mieter die Kaution vom neuen Vermieter nicht erlangen, so ist der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.

Bei Zwangsverwaltung, so muss der Zwangsverwalter die Kaution nach Mietende zurückzahlen, und zwar unabhängig davon, ob er sie vom Vermieter erhalten hatte (BGH, VIII ZR 330/03, Urteil vom 9.3.1995, WuM 2005, 460).

  • Kann der neue Eigentümer kündigen?

Der neue Eigentümer kann erst dann dieses Vermieterrecht ausüben, wenn er im Grundbuch eingetragen ist oder bei einer Zwangsversteigerung bei Vorlage des Zuschlagbeschlusses.

Vorher kann er nicht kündigen. Eine trotzdem erklärte Kündigung ist unwirksam.

  • ) im Erbfall mit dem Tod des Vermieters;

· ) im Fall der Zwangsversteigerung mit Verkündung des Zuschlagsbeschlusses, die dem Mieter durch das Amtgericht mitgeteilt wird.

  • Sonderfall: Kündigung vor Eigentumswechse l

Eine bereits wirksam ausgesprochene Kündigung des

bisherigen Vermieters bleibt grundsätzlich wirksam, wenn

nicht mit dem Vermieterwechsel zusammen der Kündigungsgrund selbst entfällt (z.B. beim Eigenbedarf). Zweifelhaft und streitig ist dagegen, ob der neue Vermieter eine Kündigung darauf stützen kann, dass der Mieter zu Zeiten des Vor-Vermieters Anlass zu einer Kündigung (z.B. Vertragsverstoß) gab.

  • Sonderfall Eigentumswohnung:

Da ein „gekaufter Eigenbedarf“ besonders bei vermieteten

Eigentumswohnungen häufig vorkommt, hat der Gesetzgeber dem Mieter, dessen Wohnung während seiner Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wird, über die

normalen Kündigungsfristen hinaus besondere Schutzfristen von drei biszehn Jahren eingeräumt, in denen ihm nicht wegen Eigenbedarfs oder mangelnder wirtschaftlicher Verwertbarkeit gekündigt werden kann.

Achtung:

Die Schutzfrist gilt nicht, wenn die Wohnung bei Anmietung bereits eine Eigentumswohnung war. Außerdem gewährt das Gesetz dem von „Umwandlung“ betroffenen Mieter ein Vorkaufsrecht an der von ihm gemieteten Wohnung (gilt aber nur beim ersten Verkauf nach Umwandlung; Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts: zwei Monate nach Kenntnis des Kaufvertrages).

 

  • Sonderfall: Tod des Vermieters

Stirbt der Vermieter, so hat auch das keinen Einfluss auf dasMietverhältnis

Es wird mit allen bestehenden Rechten und Pflichten mit den Erben fortgesetzt. Hier gibt es also anders als beim Tod des Mieters kein besonderes Kündigungsrecht.

Für Abrechnungszeiträume (jeweils 12 Monate), die vor dem Eigentumswechsel abgelaufen waren, muss der frühere Vermieter die Abrechnung erstellen. Der neue Eigentümer ist also erst für den Abrechnungszeitraum, in dem der Eigentumsübergang stattgefunden hat, zuständig. Er darf diesen Zeitraum auch nicht etwa in zwei Teile aufspalten (LG Berlin 65 S 342/04). Er muss dem Mieter auch die vor dem Eigentümerwechsel geleisteten Vorauszahlungen gutschreiben, auch wenn er sie nicht von dem ehemaligen Vermieter erhalten hat.

 

  • Sonderfall: Zwangsverwaltung

Eine weitergehende Abrechnungspflicht trifft den Zwangsverwalter. Er hat nämlich auch noch etwaige nicht abgerechnete und nicht verjährte vor seiner Bestellung liegende Abrechnungszeiträume abzurechnen, selbst wenn er die Vorauszahlungen hierfür nicht erhalten hat.

5. Mängel und Mietminderung

Instandsetzungsansprüche (Mängelbeseitigung) kann der Mieter nach dem Vermieterwechsel nur gegenüber dem neuen Vermieter geltend machen. Entsprechendes gilt für Mietminderungsrechte. Hat der Mieter über eine Mietminderung hinaus weitere Teile der Miete als Druckmittel einbehalten ("Zurückbehaltungsrecht, so muss er diese an den bisherigen Eigentümer auszahlen. Wenn der neue Eigentümer den Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter mit dem vorläufigen Einbehalt aufs Neue beginnen, was er aber erst nach vorheriger Anzeige tun sollte.

Hat der Mangel bereits vor dem Vermieterwechsel beim Mieter einen Schaden verursacht, so haftet der bisherige Vermieter; tritt der Schaden erst nach dem Vermieterwechsel ein, so haftet der neue Vermieter, auch wenn ihn kein eigenes Verschulden trifft (streitig).

6. Mieterhöhungsrecht des Vermieters

Eine Mieterhöhung kann grundsätzlich nur derjenige geltend machen, der zur Zeit der Mieterhöhungserklärung (noch bzw. schon) Vermieter ist. Da bei Vermieterwechsel

infolge Verkaufs zwischen dem Kaufvertrag und der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch eine gewisse Zeit vergeht, kann der bisherige Vermieter den zukünftigen

Vermieter schon vor dessen Eintragung im Grundbuch bevollmächtigen, eine Mieterhöhung zu verlangen (so, wie dies oben bereits für die Vereinnahmung der Mieten geschildert wurde.). Wegen einer vor dem Vermieterwechsel erfolgten Modernisierung des Mietobjekts kann nach dem Vermieterwechsel der neue Vermieter den

Modernisierungszuschlag dem Mieter gegenüber geltend machen.

7. Vorkaufsrecht

Ein allgemeines Vorkaufsrecht des Mieters beim Eigentümerwechsel gibt es nicht. Nur bei der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum hat der

Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, siehe oben 3. (Sonderfall Eigentumswohnung).

8. Besichtigungsrecht:

Beabsichtigt der Vermieter, dasHaus bzw. die Wohnung zu veräußern, so hat er das Recht, die Wohnung zusammen mit Kaufinteressenten zu besichtigen.

.Wenn der Verkauf (oder die Zwangsversteigerung) ohne vorherige Besichtigung

erfolgt ist, hat der Erwerber/Ersteher das Recht, das Objekt im Rahmen einer Besichtigung "kennenzulernen". Das gilt auch für Erben des Vermieters.

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